Si le prix du loyer est en principe fixé librement par le bailleur, il existe quelques cas particuliers qui imposent certaines contraintes. Mais c’est avant tout un choix primordial puisque son montant conditionne la bonne location du bien concerné. Afin de vous faire une idée du prix « juste » et de comment l’estimer, nous vous apportons quelques pistes et quelques conseils.

 

Pourquoi le prix du loyer est-il important ?

 

Ce montant est bien entendu crucial pour le bailleur puisqu’il lui permet de financer un emprunt, de recouvrer le montant des charges imputables à ce logement et de se constituer un revenu locatif. Mais il est également déterminant pour se prémunir contre des loyers impayés, de trop fréquents changements de locataires etc.

 

Car, s’il parait avantageux de fixer un loyer très haut au départ, il peut vite en être autrement sur la durée. Car, un loyer haut peut alors entrainer de nombreux désagréments :

 

  • Départs fréquents des locataires,
  • Impayés,
  • Frais divers,
  • Mais aussi une vacance locative saisonnière parfois coûteuse.

 

Comment estimer le juste montant pour le loyer de son bien ?

 

Comme nous l’avons vu, le propriétaire est libre de fixer son loyer. Cependant il est nécessaire de tenir compte de ceux des logements identiques situés sur la même zone géographique. Différents critères entrent alors en compte pour en fixer le montant :

 

  • Sa localisation,
  • Sa superficie,
  • La présence de mobilier ou non (en location meublée, le loyer est toujours plus important),
  • L’état du logement et se performance énergétique, la présence d’équipement (cuisine aménagée et équipée etc.),
  • L’étage auquel il est situé,
  • La présence de services (ascenseurs, gardien, balcon, interphone, jardin privé dans la copropriété etc.),
  • Mais aussi la présence de transports en commun à proximité, de services à proximité etc.

 

 la performance énergétique à son importance

Il est désormais obligatoire de fournir à votre futur locataire un dossier complet des performances énergétiques de votre logement. Cela le renseigne alors sur l’isolation thermique du bien et lui offre une estimation des frais de chauffage à prévoir. Un logement bien isolé peut alors vous permettre de le louer plus cher. Mais attention à ne pas être trop gourmand et à faire perdre ce gain financier énergétique à votre locataire.

Encadrement de loyer : comment fixer son prix ?

 

Il existe actuellement des zones, dites zones tendues, dans lesquelles les loyers sont encadrés par décret. Il s’agit alors d’en bloquer le montant au moment du renouvellement de bail ou d’un changement de locataire. Le bailleur est alors tenu de ne pas augmenter ce prix et de faire bénéficier son nouveau locataire du même montant que le précédent. Seule la réalisation de travaux d’amélioration ou l’apport de preuves justifiant d’une sous-évaluation de cette somme peuvent alors permettre au bailleur d’échapper à cet encadrement.

 

 

les dispositifs d’encadrement des loyers à Paris

Depuis l’été 2015, tout Paris est soumis à ces dispositions. Les loyers ne doivent en effet pas dépasser un loyer de référence majoré.

 

Le cas particulier des plus petites surfaces

 

Il existe depuis 2012 une taxe très particulière qui ne s’applique que sur les micro-logements mais qui doit alors être prise en compte. Elle ne concerne que les biens de moins de 14 m2 loués vides ou meublés en zone A ou A bis et pour au moins 9 mois à un prix minimum de 41,95 euros/m2/mois. Le taux à appliquer est alors fonction de la surface louée.

 

Les différents dispositifs sociaux

 

Si le prix du loyer est libre pour les locations vides et meublées classiques, il n’en est pas de même pour les biens achetés dans le cadre de dispositifs spéciaux type Pinel etc. Ces derniers sont alors encadrés par des textes précis liés à un dispositif fiscal. Car s’ils subissent des contraintes en terme de durée de location, il en est souvent de même pour le plafonnement des loyers.

 

Pour ce qui est de la loi Pinel par exemple, il est à noter que le prix du loyer au mètre carré mensuel est fixé très précisément selon la zone de localisation du logement. Mais si le loyer est toujours plafonné dans ces cas particuliers, il n’oblige en rien à le faire correspondre. Le bailleur est en effet libre de le fixer sous cette barre si les loyers de marché sont plus bas dans sa région ou bien s’il souhaite le minimiser.

 

Évaluer le montant du loyer en fonction de la rentabilité

 

Si vous venez d’investir et que vous n’avez aucune idée du montant attendu pour un tel logement, il peut être intéressant de calculer son taux de rentabilité. Le but est alors ici de déterminer le montant idéal pour coller au coût réel de ce bien (charges, montant de l’emprunt, impôts etc.).

 

La réévaluation du montant du loyer

 

Le prix du loyer est libre lors de la première mise en location. Mais une fois défini au bail, il n’est plus ensuite possible de le modifier. Seul un changement de locataire peut entraîner une réévaluation de son montant, à condition de ne pas dépasser l’indice de référence des loyers ou IRL fixé par l’INSEE tous les trimestres. Il est cependant possible de réévaluer son montant tous les ans pour coller à l’inflation en se basant sur le montant de l’IRL.

 

En revanche, sachez que si vous réalisez des travaux d’aménagement et d’amélioration de la qualité du logement, une hausse du montant du loyer est tout à fait envisageable.