Un nouveau décret a officiellement fait son apparition en mars 2018 afin d’intégrer à la définition du logement décent, la bonne ventilation du logement loué. A partir de cette date, votre maison ou votre appartement mis en location doit impérativement présenter une parfaite circulation d’air et une excellente étanchéité pour être loué. Vous devez alors prendre garde à ces deux conditions et tout mettre en œuvre pour que votre bien soit en conformité avec la loi.
Un décret lié à la loi sur la transition énergétique
C’est dans le cadre de la loi sur la transition énergétique que ce décret a ajouté deux nouvelles conditions obligatoires à la définition du logement décent : une bonne isolation et une aération suffisante. Sans ces deux dernières, le bien ne peut être proposé à la location.
Le propriétaire doit donc se charger de remplacer ou de réparer les portes, les parois, les murs et les fenêtres laissant trop passer l’air. Chaque pièce, qu’elle soit chauffée ou non, doit donc offrir une isolation suffisante. Les ouvertures donnant sur des pièces non chauffées, telles qu’un garage ou un cellier par exemple, doivent également être équipées d’une porte ou d’un système de fermeture. Cette dernière obligation ne concerne pas les biens situés dans les territoires de l’Outre-Mer.
En ce qui concerne l’aération du logement, tout doit ici être suffisant pour offrir un bon renouvellement d’air. Si une seule ouverture était jusqu’à présent obligatoire, le propriétaire doit désormais s’assurer que le logement ne présente aucun risque de moisissures ou d’humidité. Dans le cas contraire, il devra y installer des systèmes de VMC efficaces ou créer plus d’ouvertures.
Renouvellement d’air et VMC
La VMC (pour ventilation mécanique contrôlée) est un dispositif capable de recycler l’air et de jouer un rôle primordial dans le renouvellement de ce dernier. Elle est obligatoire dans tous les logements postérieurs à 1982 et doit équiper chaque pièce à vivre du bien loué. Le propriétaire est alors dans l’obligation de les installer et de concourir à leur bon fonctionnement. Car ce dernier doit offrir au logement loué une parfaite aération pour éviter à tout prix le risque de moisissures et de présence d’humidité.
Qui du propriétaire ou du locataire est responsable de son entretien ?
Si le propriétaire du logement est dans l’obligation d’en installer dans chaque pièce et de veiller à leur bon fonctionnement, il revient au locataire de se charger de l’entretien régulier de chaque VMC. Et même si un artisan intervient au niveau du remplacement des gaines, il revient alors au locataire d’en prendre le coût à sa charge.
En cas de panne de la VMC, deux situations se distinguent :
- Le dispositif en lui-même est défectueux (problème électrique ou vétusté). Il revient alors au propriétaire de supporter le coût de son remplacement ou de sa réparation. Si ces réparations prennent plus de 40 jours, il faut alors envisager d’indemniser le locataire pour le dérangement occasionné. Sachez qu’on considère que la durée de vie d’une VMC est comprise entre 10 et 15 ans.
- Mais si la panne est simplement due à un mauvais entretien du dispositif, c’est au locataire de s’en occuper. En cas de problème sur une VMC neuve, il revient le plus souvent au locataire de se charger de sa réparation.
Quel entretien pour une VMC ?
Il convient de dépoussiérer et de nettoyer tous les trois mois les bouches d’aération et d’extraction. Il est également nécessaire de changer les filtres abimés ou trop pleins lorsque cela est nécessaire et de faire appel à un professionnel tous les trois ans pour vérifier la bonne santé de l’installation. L’ensemble de ces tâches et de ces dépenses sont à la charge du locataire.
Comment juger de la bonne ventilation ou non d’un logement ?
L’observation d’apparition de traces d’humidité ou de moisissures sur les murs, de décollement de papier peint ou de présence de buée sur les fenêtres sont des constats sans appel de la présence d’humidité dans le logement. Mais les causes de ces traces peuvent être nombreuses, et pas toujours liées à un défaut du propriétaire. Il peut en effet s’agir :
- D’infiltrations d’eau provenant d’un autre appartement voisin,
- D’un défaut de conception du bâtiment,
- De mauvaises habitudes du locataire (entretien inexistant, mauvaise aération etc.),
- D’un défaut d’isolation,
- D’un défaut de ventilation,
- De bouches d’aération obstruées partiellement ou totalement,
- Ou encore d’une surchauffe du logement.
On considère d’ailleurs qu’une humidité relative se situe entre 30 et 70% pour une pièce chauffée à 19 degrés Celsius maximum.
Comment faire constater officiellement la présence d’humidité dans un logement ?
Afin de mettre en œuvre la procédure de travaux et d’amélioration du logement, le propriétaire et le locataire peuvent faire procéder à un constat d’humidité. Il s’agit alors de donner mandat à un huissier de justice pour venir constater la situation et émettre un rapport, de faire venir un expert d’une compagnie d’assurance et un inspecteur des services techniques de la commune du logement. Cela permettra alors d’identifier la cause du problème afin de trouver une solution satisfaisante pour y remédier.
Dans de nombreux logements, l’aération et l’étanchéité ne sont pas suffisantes. Inconfortable pour le locataire, mais aussi dangereuse dans les cas les plus extrêmes, cette situation est aujourd’hui punie par la loi et le décret de mars 2018 sur la transition énergétique. De nombreux propriétaires devront donc engager des travaux d’amélioration de leurs biens loués sans attendre.
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