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Une nouvelle législation prévue dans le cas d’un abandon du logement par le locataire

Lorsqu’un locataire abandonne son logement, le propriétaire est souvent confronté à des loyers impayés et parfois même à des soucis d’entretien des locaux. Il lui faut donc réagir sans tarder et faire valoir ses droits.

Les droits du propriétaire en cas d’abandon du logement par son locataire

La loi du 6 juillet 1989 qui encadre les modalités de location vide est claire : en cas d’abandon du logement, le propriétaire est en doit de mettre fin au contrat de bail. Mais jusqu’à récemment, aucun texte de loi ne spécifiait clairement les modalités d’exécution d’une telle mesure. Le bailleur était alors contraint de mettre en œuvre une procédure d’expulsion avec assignation et donc de se confronter aux lourdeurs d’une telle démarche.

Avant toute procédure, le bailleur doit vérifier par tous les moyens que la présomption d’abandon est avérée. Il doit alors tenter de rentrer en contact avec son locataire par le biais de courriers de relance, d’appels, d’emails etc. et ne doit pas hésiter à se tourner également vers le garant quand il en existe un.

Encadré : La situation de famille du locataire est à considérer.

Lors des premières démarches du propriétaire, ce dernier est dans l’obligation de vérifier que son locataire n’est ni marié, ni pacsé, ni qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin ou personne à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an au moment de l’abandon présumé. Cette situation familiale est en effet importante puisque dans le cas contraire et en application de l’article 14 de la loi de 1989, le propriétaire est dans l’obligation de poursuivre le contrat de location à leur profit.

Si aucune de ces démarches ne se montre payante, le propriétaire se trouve véritablement face à un départ qualifié « à la cloche de bois ». Seul un constat d’abandon par voie d’huissier lui permettra alors la récupération du logement, parallèlement à une procédure de recouvrement des loyers impayés.

Une législation plus souple pour une reprise du logement facilitée

Face à la complexité de telles procédures, la législation en vigueur s’est vue enrichir d’une loi dite Béteille et datée du 22 décembre 2010 qui simplifie la reprise du logement abandonné dans le cadre d’une location vide. Complétée par la loi du 13 décembre 2011 et le décret du 10 août 2011, elle raccourcit sensiblement les différents délais.

Dans le détail, cette nouvelle législation octroie plus de compétences aux huissiers et permet donc aux propriétaires concernés de faire dresser un constat d’abandon du logement par l’un d’eux. En possession d’un tel document il leur est ensuite plus facile d’apporter une preuve concrète de l’abandon et d’obtenir l’autorisation du juge pour résilier le bail.

Encadré : Avec le passage de l’huissier, c’est au locataire de prouver le non abandon

Lorsque le propriétaire mandate un huissier pour constater l’abandon du logement, la procédure peut s’engager. C’est alors au locataire d’apporter une preuve réelle qu’il occupe toujours le bien dans un délai maximum d’un mois après avoir reçu la mise en demeure de l’huissier.

La procédure de rupture du bail en cas d’abandon

Si le propriétaire suspecte un abandon de logement, il est en droit de mandater un huissier. Ce dernier informe alors le locataire de son intention de pénétrer dans les locaux par une mise en demeure. Sans réponse du locataire dans le mois qui suit, il est alors autorisé à pénétrer dans les lieux et à y faire des constatations.

Lors de la réalisation du procès-verbal, l’huissier établit alors un constat d’abandon et procède à un inventaire et à une estimation des meubles et biens qui s’y trouvent. Il n’est autorisé à entrer dans le logement qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal (ou d’un agent municipal habilité), d’un membre de la police ou de la gendarmerie ou encore de deux témoins majeurs et sans aucun lien avec l’huissier et le bailleur.

Dans les faits, une fois ce constat d’abandon réalisé, l’article 1 du décret du 10 août 2011 permet au propriétaire concerné par une telle situation de formuler une demande de résiliation du bail par une simple requête au tribunal d’instance dont dépend le logement. Une fois la preuve apportée, le juge se prononce alors sans engager de débat entre les parties, ce qui raccourcit considérablement les délais.

Après étude du dossier et s’il en ressort que le locataire n’a pas rempli ses obligations (essentiellement par le non-paiement de ses loyers) et qu’il a abandonné son logement, le juge procède à la résiliation du contrat de bail et permet au propriétaire de reprendre possession du logement. Il statue également sur le contenu des locaux et autorise ou non la vente aux enchères du mobilier afin de couvrir les pertes du propriétaire.

Le bailleur est alors dans l’obligation d’informer le locataire de cette décision de justice dans les deux mois. Ce dernier n’a alors qu’un mois à compter de cette signification pour engager une démarche de contestation auprès du greffe du tribunal d’instance et retirer ses affaires personnelles.