La recherche du locataire

Rechercher et trouver son locataire, mettre en location son logement

La mise en location d’un bien est une étape cruciale pour un bailleur. Il se doit d’une part de se conformer à la loi et à certaines obligations, et doit d’autre part choisir son locataire dans les meilleures conditions afin de se prémunir contre les défauts de paiements ou tout autre désagrément.

Trouver son locataire et offrir de la visibilité à son annonce immobilière

Habitué des sites internet spécialisés, la plupart des locataires se tournent aujourd’hui vers des services d’annonces en ligne pour trouver leur futur logement. Gratuits ou fonctionnant par abonnement, ils offrent une bonne visibilité et permettent souvent de bénéficier de l’expertise de mandataires immobiliers en matière de gestion immobilière.

Lors de la mise en location d’un logement, le propriétaire a également le choix de se tourner vers un réseau mandataire immobilier afin de confier toute la gestion locative à un professionnel. Il profite ainsi de plus de sécurité dans le choix de son locataire et peut souvent se protéger en souscrivant à une assurance gestion locative et loyers impayés.

Mettre en valeur son bien pour la location

Proposer un bien mis en valeur au moment de la location a plusieurs avantages. Il permet à la fois de trouver plus facilement un futur locataire sérieux et à la fois de placer le bien dans la fourchette haute du marché de la ville concernée sans jouer sur la vacance locative.

Louer son bien

Que le bien soit vide ou meublé, un bail écrit est incontournable. Il officialise et offre un cadre juridique à l’accord conclu entre le bailleur et le locataire. Il s’établit en double exemplaire sur papier libre et peut-être rédigé par le propriétaire lui-même ou par un professionnel assurant un mandat de gestion locative.

Ce document mentionne plusieurs clauses :

• les noms des deux parties et adresses respectives,
• la localisation du bien mais aussi une description précise du logement et de ses annexes (garage, cave, place de parking etc.) et l’usage qui en sera fait,
• le montant du loyer et les charges locatives mais également les règles de révision prévues et le montant du dépôt de garantie

Après la signature et avant l’emménagement, la loi prévoit aussi la tenue d’un état des lieux qui doit être joint au bail. Il se présente le plus souvent sous une forme papier. Il existe néanmoins des logiciels de gestion locative qui permettent de réaliser un état des lieux numérique. Le règlement de copropriété doit également faire partie des documents remis au locataire si le logement est situé dans un immeuble.

Les obligations du propriétaire

La loi protège le bailleur en lui offrant des droits mais lui impose également des obligations. Il se doit en effet de proposer à la location un logement décent, c’est à dire en bon état d’usage et de réparations, sans vice qui nuirait à un usage paisible des lieux. Sur ce point la loi est claire et définit les différents critères d’un logement décent par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Mais même si ces différents points permettent de former un socle de base, ils peuvent également être renforcés et appuyés par le règlement sanitaire de chaque département dont le bailleur doit prendre connaissance.

Encadré : La décence énergétique, nouveauté 2018

Depuis le 1^er janvier 2018, la décence du logement s’applique également à l’isolation. La loi prévoit en effet que le propriétaire s’assure d’offrir des garanties minimales d’étanchéité à l’air extérieur à ses locataires. Et depuis le 1^er juillet de la même année, une clause liée à une bonne aération du logement a été ajoutée.

Le propriétaire a également l’obligation d’informer son locataire sur un certain nombre de points :

• Si le logement ou l’immeuble a subi une catastrophe naturelle (inondation, sécheresse etc.) ou chimique qui a ensuite entrainé une indemnité (article L 125-5 du code de l’environnement).
• Si le bien est situé dans une zone à risques sismiques ou d’un plan de prévention des risques naturels.
• S’il se situe à proximité d’un aéroport et que des nuisances sonores peuvent être constatées.
• Il doit également fournir depuis le 1^er juillet 2017 des informations sur la consommation énergétique via un DPE (diagnostic de performance énergétique) et depuis le 1^er mai 2017 des informations sur les modalités de réception des services télévisuels.
• Et enfin un diagnostic plomb depuis le 12 août 2008 pour tous les logements construits avant le 1^er janvier 1949.

Les droits du propriétaire

Si le propriétaire a des devoirs envers son locataire, il est également protégé par des droits. C’est par exemple le cas pour ce qui est de la durée du bail fixée à 3 ans pour un logement vide mais qui peut être modifiée par une clause si le propriétaire le souhaite (supérieure ou inférieure mais toujours justifiée).

Le propriétaire est également en droit d’exiger une caution tierce pour se prémunir contre les défauts de paiement. Cette dernière doit apparaitre clairement sur l’ensemble des documents avec indication du type d’engagement de caution et de sa durée. Une mention manuscrite de cette tierce personne qui indique qu’elle a connaissance de l’ensemble de son engagement et de ses obligations est alors indispensable.

Il est cependant à noter que si le propriétaire souscrit à une assurance loyers impayés, il ne peut plus alors exiger de caution supplémentaire (excepté pour un étudiant ou un apprenti).