Retards et impayés de loyers : comment agir et qu’en attendre ?

Un retard ou un impayé de loyer est le cauchemar de tout propriétaire. Car sans parler du manque à gagner évident de cette absence de règlement, les coûts peuvent alors très vite s’accumuler pour le bailleur (crédit, charges diverses et frais de recouvrement par exemple). Des raisons évidentes de bien se préparer en amont afin d’affronter au mieux ce genre de situations.

Un bail complet et des conditions de paiement du loyer parfaitement définies

Au moment d’établir le bail, le mandataire immobilier et/ou le bailleur se doivent d’être particulièrement attentifs aux conditions de règlement du loyer. Les modalités de paiement sont libres (loyer mensuel, trimestriel, envoyé par chèque ou par virement bancaire etc.) mais doivent figurer dans le contrat de location. Il en est de même pour le paiement des charges locatives imputables au locataire au cours de l’année.

Une fois le règlement effectué, le locataire se voit fournir gratuitement une quittance de loyer qui indique distinctement le montant du loyer et celui des charges. Une fois en la possession du locataire, sa contestation est quasi impossible (dans le cas d’un non commerçant).

Les recours contre un retard de loyer

Lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014, le bailleur n’est plus en droit d’exiger des indemnités de frais de retard. La présence d’une telle clause dans un contrat de location serait reconnue comme abusive par le tribunal d’instance dont le logement dépend.

Le bailleur peut alors adresser en premier lieu une lettre de relance pour impayé à laquelle le locataire est libre de répondre ou non. Dans le meilleur des cas un règlement amiable est envisagé et les sommes dues sont acquittées rapidement ou reportées à une échéance proche (étalement de la somme sur deux ou trois mois, report au mois suivant etc.). Dans le cas contraire, le recours à la caution solidaire et in fine à une action judiciaire sont les seules solutions envisageables.

Que faire face à un refus de paiement

La loi définissant le cadre de la gestion locative est claire, le locataire ne peut en aucun cas refuser de payer son loyer. Il se doit de respecter son engagement de paiement quelle que soit la situation.

Mais dans le cas où il refuserait d’acquitter les sommes restant dues, le propriétaire peut alors se retourner contre un tiers qui se serait porté garant. Dès le premier retard de paiement le bailleur est alors en droit de faire jouer la caution solidaire et de lui demander de s’acquitter de l’ensemble de la dette.

Il est également possible de contacter la CAF (si le locataire reçoit une allocation logement) et exiger de l’organisme que les sommes lui soient directement versées.

Lorsque le bailleur a souscrit une assurance gestion locative

Si le bailleur a auparavant souscrit à une assurance le protégeant contre les loyers impayés, il peut alors informer son assureur de ces retards de paiement et lui demander de prendre en charge les sommes dues.

Le recours à un huissier de justice

Si malgré les relances amiables, le locataire ne semble pas disposé à régler sa dette, le propriétaire peut alors mandater un huissier de justice. Ce dernier délivre alors au débiteur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Ce contrat de location peut alors être résilié de plein droit puisque le locataire a manqué à ses obligations.

Ce dernier dispose alors d’un délai de deux mois pour payer l’intégralité des sommes dues ou pour saisir le tribunal d’instance dont dépend son logement afin de demander un délai de paiement au juge.

Une fois ce délai dépassé, le bailleur peut enfin saisir la justice et faire constater la résiliation du bail afin d’entamer la procédure d’expulsion du locataire. Ce dernier dispose alors encore de potentielles ressources pour demander au juge un délai supplémentaire de paiement et bénéficier dans certains cas d’un report d’expulsion pour cause de trêve hivernale.