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Le bail, à quoi sert-il ?

Le bail de location est la pierre angulaire de toute relation entre un propriétaire et un locataire. Il fixe les droits et les devoirs de chacun ainsi que les règles à respecter et les engagements qu’un tel contrat impose.

 

Bail de location, la définition

Le bail de location est un contrat conclu entre un propriétaire et un locataire en vue de l’occupation d’un logement. Il formalise ainsi la relation entre les deux parties et fixe la durée de la location ainsi que les obligations de chacun.

Sa durée est le plus souvent fixée à 3 ans pour les logements vides, 1 an pour les locations meublées (et 9 mois maximum pour les étudiants) et peut être renouvelée ou reconduite indéfiniment. Dans le cadre d’une location avec comme bailleur une personne morale, la durée du bail peut être portée à 6 ans (hors SCI familiale).

 

La rédaction du bail de location

Rédigé par le propriétaire ou son mandataire immobilier, le bail est ensuite approuvé par le locataire lors de la signature. Il doit alors lui en être remis un exemplaire, tout comme à son garant s’il en possède un. Le bailleur en conserve lui aussi une version signée par toutes les parties (locataire, propriétaire et garant).

Ce contrat est alors le plus souvent conclu pour 3 ans. Mais des situations permettent au bailleur de réduire cette durée. C’est le cas lors de la reprise du logement pour des raisons professionnelles ou familiales selon les articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 et uniquement lorsqu’une telle clause de reprise a été prévue dès la rédaction du bail initial.

Le cas particulier du bail meublé

Auparavant soumis à des règles particulières, les baux meublés et leurs conditions sont désormais définis par la loi du 27 mars 2014 et identiques à celles d’un logement vide. Mais il est tout de même à noter que ce type de bail comprend en plus une liste de biens mobiliers et électroménager minimum à fournir au futur locataire :

  • Un couchage et des rideaux,
  • Une table et des chaises,
  • Quelques éléments de rangement comme des placards,
  • Des luminaires,
  • L’électroménager nécessaire à une vie quotidienne (plaques de cuisson, réfrigérateur )
  • Mais également des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.

Le bail comme recours en cas de litige

Seul rempart pour se protéger en cas de litige, le bail de location fixe clairement les responsabilités et engagement de chacun. Il est donc conseillé d’être attentif lors de sa rédaction.

Si la transaction s’effectue via un mandataire immobilier, les choses sont réalisées en bonne et due forme et chaque partie est protégée. Mais dans le cadre d’un contrat signé entre particuliers il n’est pas rare d’observer des erreurs et/ou des oublis qui peuvent ensuite être très préjudiciables.

Car par le biais de ce bail, le propriétaire s’engage à fournir à son futur locataire un logement décent, qui lui permette de vivre confortablement durant toute la durée de location et sans aucune contrainte physique ou morale. Il lui remet alors les clés du local et accepte de recevoir le montant du loyer selon les conditions de révision stipulées dans le contrat.

De son côté, le locataire s’engage à payer régulièrement son loyer ainsi que les charges locatives qui lui incombent, à verser le montant du dépôt de garantie et à respecter le bien du propriétaire, prenant à sa charge de menues réparations si elles sont nécessaires.

Le dossier de candidature du locataire en vue de la location

Avant même de procéder à la rédaction du bail, le locataire se doit de fournir au propriétaire ou à son agent mandataire immobilier, un ensemble de documents portant le nom de dossier de candidature et permettant de juger de la fiabilité et de la solvabilité de la personne concernée.

Pour cela, il lui faut justifier son identité via une carte d’identité, un passeport etc., fournir une preuve de sa domiciliation actuelle par le biais de ses trois dernières quittances de loyer, d’une attestation de domicile, un justificatif de propriété etc. et assurer le propriétaire de disposer de ressources suffisantes pour s’acquitter du paiement du loyer. Il peut alors fournir son contrat de travail et ses trois derniers bulletins de salaire, son avis d’imposition etc.

La résiliation du bail

Contrairement au propriétaire qui est soumis à de nombreuses contraintes, le locataire, lui, peut mettre fin au bail à tout moment, en informant simplement son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention de quitter le logement. Il doit ensuite respecter un préavis de 3 mois pour les locations vides (délai réduit à 1 mois dans certaines situations et sur justification) et de 1 mois pour les logements meublés.