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La sortie du locataire

La sortie du locataire : comment gérer son départ, l’état des lieux de sortie, le solde de tout compte etc.

Le locataire d’un logement vide est libre d’informer son propriétaire de son souhait de quitter le logement jusque-là occupé. Il peut le faire à n’importe quel moment et par l’envoi d’un simple courrier recommandé avec accusé de réception ou en main propre. Son congé est alors effectif à l’expiration du délai de préavis compris entre un et trois mois.

 

Les démarches à effectuer pour le propriétaire

Lorsque le propriétaire est informé de la décision de son locataire, quelques démarches s’imposent. Il doit par exemple demander à son locataire sa nouvelle adresse pour pouvoir ensuite lui faire parvenir sa dernière quittance, son solde de tout compte et lui restituer son dépôt de garantie.

Il lui faut également vérifier que le logement est en bon état de location pour pouvoir le proposer à d’autres locataires. Si le logement a subi des transformations sans autorisation, le bailleur peut alors exiger une remise en état d’origine aux frais du locataire sortant.

Il est enfin conseillé de prévenir les différents organismes publics du changement de locataire et de s’assurer que le nécessaire a également été fait auprès des opérateurs d’énergie (gaz, eau, électricité).

 

L’état des lieux de sortie

C’est l’élément clé de la sortie du locataire. Ce document contradictoire doit être impérativement réalisé par les deux parties ou par le locataire et l’agent mandataire immobilier dans le cas d’une gestion locative. Il s’établit donc au moment de la remise des clés, à la fin du préavis et doit être signé par les deux parties qui en gardent ensuite un exemplaire chacune. En cas de caution par un tiers, un troisième exemplaire doit parvenir à ce dernier.

Pour plus de sécurité et pour éviter tout risque de litiges, il est alors conseillé de noter sur l’état des lieux numérique ou papier, les relevés de tous les compteurs (eau, gaz, électricité) ainsi que toutes les dégradations à imputer au locataire. La prise de photos à l’entrée et à la sortie des lieux est également une preuve utile lors d’un litige. Leur comparaison permet alors à des experts ou à des assureurs de trancher sur la responsabilité de chacun.

Il est enfin à noter qu’en l’absence d’un état des lieux de sortie, le propriétaire devra apporter la preuve que les dégradations sont le fait du locataire. Une tâche plus que difficile en cas de litige avec ce dernier. Et dans le cas où aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, la loi (article 1731 du code civil) considère que le locataire a alors reçu le logement en bon état d’usage.

Pourquoi le propriétaire ne doit-il pas se passer d’un état des lieux ?

La comparaison entre le document d’entrée et le document de sortie permet au bailleur de restituer en totalité ou en partie le dépôt de garantie du locataire. Après comparaison, il déduit alors le reste des charges locatives, les éventuels dégâts constatés (et donc le prix de leur remise en état) et restitue le reste de la somme.

 

Le solde de tout compte

Une fois le locataire parti, le propriétaire calcule et régularise les charges annuelles liées à ce logement. Il établit alors le solde de tout compte de son ancien locataire en y intégrant le montant du loyer et des charges restant à payer mais aussi les éventuelles indemnités de réparations locatives lorsqu’elles sont nécessaires.

Il est à noter que certains logiciels de gestion locative immobilière se chargent de ce calcul et facilitent les démarches du propriétaire lors du départ de son locataire. Le propriétaire a alors deux mois maximum après le départ de son locataire pour lui restituer son dépôt de garantie (selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Le calcul de la régularisation des provisions pour charges

Il arrive que l’arrêté des comptes de copropriété ne soit pas disponible rapidement, obligeant le propriétaire à garder en sa possession plus de deux mois le dépôt de garantie. Dans ce cas précis, la loi prévoit que ce dernier est en droit de garder 20% de la somme totale pour assurer les payements des charges après régularisation. Il faudra alors que le bailleur tienne également compte des taxes d’ordures ménagères au prorata de l’occupation du logement.

La remise du dépôt de garantie

Dès la remise des clés et la signature de l’état des lieux de sortie, le propriétaire ou son mandataire de location d’appartement se doivent de restituer le dépôt de garantie. Ils peuvent y retenir le montant des loyers et des charges impayés ainsi que le coût des remises en état dans le cas de dégradations. Mais ils ne peuvent en aucun cas amputer une partie de la somme pour cause d’usure du logement.

Ils disposent alors de deux mois pour restituer la somme si le bail avait été signé avant le 27 mars 2014, et d’un mois pour tous les baux signés après cette date si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes et de deux mois si ces documents présentent des différences. Dans le cas où ces dates seraient dépassées, le locataire est en droit d’exiger des indemnités égales à 10% du montant du loyer par mois de non restitution du dépôt de garantie.