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La relation entre le locataire et le propriétaire : les droits et obligations de chacun

Tandis que le propriétaire se doit de mettre à la disposition de son locataire un bien décent, en parfait état d’usage et assurant des conditions de sécurité, le locataire, lui, se doit de respecter ses engagements en payant son loyer en temps et en heure et en entretenant le bien qui lui est confié.

Les obligations du propriétaire

La loi fixe par des modalités très claires les obligations de tous les bailleurs. C’est ainsi que ce dernier doit impérativement remettre à son locataire un bien décent et équipé de tous les équipements mentionnés dans le bail et en bon état de fonctionnement. Si le logement présente des défauts nécessitant des travaux, il peut être convenu entre les deux parties que ces aménagements soient réalisés après l’entrée dans les lieux du locataire. Il convient alors d’inclure une clause expresse de travaux et les modalités d’exécution et d’imputation sur le loyer.

Pour chaque loyer versé, le propriétaire remet alors gratuitement une quittance à son locataire. Sur ce document apparaissent clairement et distinctement les montants du loyer et de celui des charges. En revanche si le locataire n’a versé qu’une partie de la somme, le bailleur lui remet seulement un reçu pour somme versée et non une quittance de loyer.

Le bailleur est également dans l’obligation d’assurer une jouissance paisible du logement à son locataire selon l’article 1721 du code civil. Il garantit alors ce dernier contre les défauts et vices qui pourraient limiter cette jouissance, sauf si ces derniers sont consignés dans l’état des lieux numérique ou physique initial.

Il doit en outre entretenir le logement et le rendre conforme à l’usage prévu par le contrat de location et donc y effectuer toutes les réparations nécessaires, à l ‘exception de celles qui incombent au locataire (menues réparations, remplacement des joints etc.).

Enfin, le propriétaire ne peut en aucun cas s’opposer aux différents aménagements réalisés par le locataire dans le cas où ces derniers ne transformeraient pas durablement le logement.

Les obligations du locataire

Du côté du locataire, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe très clairement ses obligations. Le paiement du loyer et des charges (consommations d’eau et/ou d’énergie, usage de l’immeuble et des parties communes et taxes locatives par exemple) fixés sur le bail numérique ou physique doit être effectué à date fixe chaque mois et selon les termes convenus. Il doit également souscrire à une assurance locative le protégeant contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux etc.) et en attester aussi bien à la signature du bail que chaque année à la date d’échéance de ce contrat si le bailleur en fait la demande.

Il se doit également d’user paisiblement du logement et de répondre des dégradations et des pertes qui pourraient survenir pendant la durée d’occupation du bien. Dans le cas contraire, il lui faudrait prouver qu’elles sont liées à la force majeure, au propriétaire lui-même ou à une tierce personne s’étant introduite dans le logement sans autorisation.

Le locataire a également l’obligation de financer lui-même les petites réparations du logement dites aussi réparations locatives et de prendre en charge financièrement l’entretien courant des locaux et des équipements inscrits sur le contrat de location (entretien du jardin, raccords de peinture, remplacements des joints de robinet, ramonage des conduits etc.). S’il souhaite apporter des transformations au logement, il doit avant toute chose obtenir l’autorisation écrite de son propriétaire. Dans le cas contraire le bailleur peut se réserver le droit de tirer bénéfice des améliorations sans indemniser le locataire ou d’exiger une remise en état initial des lieux avant le départ du locataire.

En cas de travaux réalisés par le propriétaire ou son mandataire dans les parties communes ou dans le bien loué, le locataire se doit de laisser un accès au logement afin de ne pas gêner leur exécution. Il ne peut d’ailleurs pas s’opposer aux travaux nécessaires au maintien de l’état normal des locaux, à ceux qui amélioreraient la performance énergétique du bien ou qui le remettraient simplement aux normes.

 

Encadré : Des travaux prévus et encadrés par la loi

Avant tout chantier, le locataire doit être informé par son propriétaire du type de travaux, de leur durée et des modalités d’exécution. Il est le seul à pouvoir autoriser leur réalisation les samedis, dimanches et jours fériés et peut exiger une diminution du loyer dans le cas où les travaux dureraient plus de 21 jours.

Les droits du locataire

Le locataire est en droit d’attendre de son propriétaire la jouissance d’un bien en bon état d’usage et contenant tous les équipements inscrits sur le bail. Ce contrat doit d’ailleurs être complet et préciser la date de la mise à disposition du logement ainsi que la durée de location, mais aussi une description complète et détaillée de tous les locaux, cave et dépendances comprises, le montant du loyer, les conditions de révision, la date des échéances de loyer, le montant du dépôt de garantie et une clause de résiliation du dit contrat.

Le propriétaire s’engage en outre à ne jamais s’introduire dans le logement sans l’accord du locataire, même s’il détient une clé du logement, sauf en cas de vente ou de résiliation du bail et toujours avec accord du locataire.

Le locataire a également le droit d’héberger parents et amis dans le logement loué, mais uniquement si cet arrangement est gratuit. Dans le cas contraire, il lui faudra absolument l’accord écrit de son propriétaire.

Enfin, le locataire est en droit d’accueillir un animal domestique dans le logement même si le propriétaire y est réticent. Seul un animal perçu comme dangereux peut être refusé par le bailleur.

Les droits du propriétaire

Même si la durée du bail est au minimum de 3 ans pour un propriétaire particulier, il lui est possible d’ajouter une clause lors de la signature lui permettant de l’augmenter ou de la diminuer. Il est tout de même à noter que la durée minimum ne peut être inférieure à un an et doit être justifiée par un événement précis comme une reprise du logement après une mutation professionnelle par exemple et inscrite dans le contrat de bail.

Le propriétaire est également en droit d’exiger qu’un tiers se porte caution pour le locataire en indiquant son engagement de manière manuscrite dans le contrat de location.

A la fin du bail ou dans le cas d’une vente du logement, le locataire ne peut en refuser l’accès à son propriétaire pour les visites. Un accord doit alors être trouvé entre les deux parties pour déterminer les jours et heures de visites.