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Insalubrité

Insalubrité d’un logement : définitions, législations et conseils aux propriétaires

L’insalubrité est définie par la loi du 13 avril 1850 qui qualifie un logement d’insalubre si ce dernier « se trouve dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de ses habitants ». Face à un tel cas, des recours sont possibles pour les locataires et les conséquences ne sont pas anodines pour les propriétaires fautifs.

Définition de l’insalubrité d’un logement

Un logement est déclaré insalubre par la loi lorsqu’il présente un danger ou un risque pour la sécurité de ses occupants. Les principales causes fixées par cette loi de 1850 sont : un habitat dégradé et des conditions précaires d’occupation du logement.

C’est plus récemment le code de la santé publique et plus particulièrement les articles L.1331-1 à L.1331-31 qui définissent clairement les nombreux critères qualifiant l’insalubrité d’un logement. C’est par exemple le cas lorsque la superficie totale d’un appartement passe sous la barre des 9 m2 et que la hauteur sous plafond est de moins de 2m20. La structure du bâtiment et l’état du bâti sont également définis par ces articles de loi. Les sols et escaliers instables, les fissures, la présence d’une forte humidité ou des isolations thermiques et acoustiques insuffisantes entrent de plein droit dans ces critères.

Certains équipements essentiels doivent également présenter un état correct. Dans le cas contraire le locataire est en doit d’engager une procédure. C’est le cas pour les sanitaires (les douche et les toilettes doivent également être séparés de la cuisine et de la pièce principale), la présence d’eau potable, le chauffage, l’installation électrique aux normes et la présence d’une évacuation des eaux usées.

Les ouvertures sur l’extérieur et la présence de lumière naturelle dans les pièces de vie sont également des critères obligatoires, tout comme l’absence de risques en ce qui concerne les moisissures, les poussières d’amiante, les peintures au plomb etc.

Encadré : Nouveauté 2018, l’insalubrité énergétique

Depuis le 1er janvier 2018, le logement loué doit également répondre à des critères de performance énergétique minimale pour être considéré comme décent. Dans ce cas précis, la loi impose une bonne étanchéité à l’air et une aération correcte du logement à partir du 1er juillet 2018.

La législation en matière d’insalubrité

Face à une recrudescence des logements insalubres, une législation assez récente est apparue. En effet, depuis le 3 novembre 2011, l’arrêté du 30 septembre 2011 s’applique et a permis la création d’un fichier des propriétaires louant ce type de logements indécents.

Ce fichier nommé ORTHI recense les noms et adresses de tous ces propriétaires négligents ainsi que les informations liées au syndic du bâtiment et l’adresse complète du logement concerné et peut être consulté librement par tous les services de l’État ainsi que les caisses d’allocations et les collectivités territoriales.

La procédure d’arrêté d’insalubrité

Lorsque l’État a connaissance d’une telle situation dans un logement, le préfet prend alors un arrêté d’insalubrité remédiable et fait parvenir au propriétaire une liste de travaux à effectuer dans un laps de temps donné, ou au contraire un arrêté irrémédiable si le logement est définitivement inhabitable, même après des travaux. Dans tous les cas, cette décision est transmise au propriétaire et affichée en mairie.

Il est également en droit de commander immédiatement la réalisation de travaux et de prononcer l’évacuation des locataires si le danger est trop important.

Encadré : Paiement du loyer et insalubrité

Lorsqu’un logement est déclaré insalubre par le préfet, le locataire n’a plus d’obligation de payer son loyer à partir du 1er jour du mois suivant la notification ou l’arrêté. Les virements ne reprennent alors qu’à partir du 1er jour du mois suivant l’annonce de la fin de l’interdiction de vivre dans le logement concerné. Dans ce laps de temps le propriétaire se doit de proposer une solution satisfaisante de relogement à ses locataires. Dans le cas contraire, c’est le préfet lui-même qui se charge de trouver une solution aux frais du propriétaire.

Nos conseils aux propriétaires

Le propriétaire qui vient d’être informé qu’une procédure pour insalubrité touche son bien doit réagir sans délai. Dans un premier temps, il lui faut prendre contact avec son locataire pour organiser avec lui une visite et constater les dégradations en personne. Pour cela, mieux vaut utiliser une voie légale, avec par exemple, la remise en main propre de ce courrier par voie d’huissier.

Lors de cette constatation, il est conseillé au propriétaire de se faire accompagner par un expert qui recherchera avec soin les causes réelles de ces problèmes et permettra d’en identifier l’origine afin de prouver par exemple sa bonne foi lors de recours légaux. Il est en effet à noter que l’honnêteté des propriétaires est le plus souvent mise à mal par l’administration qui les assimile souvent à tort à des marchands de sommeil. Un mauvais comportement des occupants est d’ailleurs très difficile à prouver.

Les conséquences de l’insalubrité d’un logement pour le propriétaire

Face à une procédure d’insalubrité, le propriétaire ne peut en aucun cas donner congé à ses locataires. Il doit par ailleurs leur verser une indemnité de réinstallation correspondant à trois mois de leur nouveau loyer.

En cas de non-respect de ces obligations, le bailleur risque jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende.