Indexation et réévaluation des loyers

Indexation et réévaluation des loyers

Si le montant du loyer est fixé initialement à la signature du bail, il est possible au propriétaire de le modifier pendant toute la durée de location du logement. Mais ces augmentations sont soumises à des règles et à des conditions strictes qu’il est indispensable de bien connaitre. Car il existe en réalité deux manières d’augmenter un loyer locatif : l’indexation et la réévaluation, toutes deux encadrées par une législation précise.

L’indexation des loyers

Selon la loi du 6 juillet 1989, et plus particulièrement selon l’article 17, l’indexation du loyer conclu entre un propriétaire et un locataire a lieu au terme de chaque année d’occupation. Mais cette indexation n’est possible que dans le cas où le bail prévoit une clause de révision annuelle. Il est cependant possible de prévoir contractuellement et dès la signature du bail, une autre date que l’échéance de l’année d’occupation.

Cette indexation du loyer est donc uniquement annuelle et se calcule en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est publiée par l’INSEE chaque trimestre. Afin de déterminer quel est l’indice de référence à utiliser lors de l’indexation, le propriétaire doit alors se référer au bail. Soit ce dernier indique clairement lequel utiliser, soit le bailleur se doit de se référer à l’IRL publié à la date de la signature du bail.

Cette clause d’indexation n’est pas obligatoire dans un bail. Mais en son absence, le propriétaire ne pourra en aucun cas exiger une révision de loyer. Il devra attendre la fin du bail pour en augmenter le montant. De la même manière, il est indispensable d’intégrer une clause d’indexation à la hausse dans la rédaction du bail pour que le propriétaire puisse se prémunir contre les baisses de l’IRL. Car dans un tel cas, et en l’absence de clause d’indexation à la hausse, le locataire est en droit d’exiger une baisse du loyer.

Encadré : le calcul de l’indexation du loyer

Afin de calculer le montant du loyer indexé, voici la formule à appliquer : loyer actuel (hors charge) x nouvel indice IRL / IRL de la révision précédente (ou premier IRL indiqué sur le bail dans le cas de la première révision).

Si une telle clause existe dans le bail, l’indexation est alors automatique et intervient systématiquement à la date convenue. Mais il est tout de même conseillé de prévenir le locataire de cette augmentation de loyer quelques mois avant la mise en application pour qu’il puisse se préparer à ce changement et modifier par exemple son virement automatique. Il est également à noter que la prescription de l’indexation de loyer initialement prévue à 5 ans (selon l’article 2224 du code civil) et qui permettait aux propriétaires ayant oublié de l’appliquer et de récupérer les sommes à postériori, n’existe plus depuis la loi ALUR. Si le propriétaire oublie d’appliquer l’indexation, elle est alors perdue et ne peut être ensuite réappliquée qu’entre les deux derniers IRL.

La réévaluation des loyers

Très différente de l’indexation, la réévaluation du loyer n’intervient que dans le cas où ce dernier serait sous-évalué comparativement aux prix pratiqués dans les logements voisins ou bien lorsque le propriétaire a réalisé d’importants travaux de rénovation et d’amélioration. Contrairement au cas précédent, elle ne peut s’appliquer qu’à la fin du bail.

C’est donc au terme du bail que le propriétaire peut réévaluer le montant du loyer, et ce, uniquement dans les conditions évoquées précédemment. Selon les articles 15, 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire se doit alors de prévenir son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Ce délai ne court alors qu’à partir de la réception de la lettre en main propre.

Ce courrier doit d’ailleurs mentionner l’adresse du bien, la date de construction du bâtiment ou au minimum l’époque, l’étage, le montant du loyer, la présence de biens annexes (garage, place de parking, cave etc.), la présence d’un ascenseur etc.

Il est également prévu que cette décision de réévaluation soit motivée par des raisons valables dont le propriétaire doit apporter la preuve. Ce dernier doit alors prouver que le loyer pratiqué est bien en dessous de ceux prévus dans le quartier en établissant une liste de différents loyers de logements environnements ainsi que toutes les descriptions détaillées des prestations proposées par chacun : superficie, quartier, étage etc.) dans le cas d’une sous-évaluation du montant. Dans le cas d’une amélioration du logement réalisée par le biais d’importants travaux, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble d’une clause expresse rajoutée au bail lors de la signature ou d’un avenant fixant la majoration du loyer après réalisation de l’ensemble des travaux.

Encadré : réévaluation du loyer dans le cas d’une commune de plus d’1 million d’habitants

Dans les très grosses agglomérations, la loi prévoit que le propriétaire mentionne un minimum de 6 autres logements en référence pour appuyer sa contestation du montant du loyer. Seules 3 références sont obligatoires dans les autres zones géographiques. Mais deux tiers des références doivent absolument concerner des logements loués depuis plus de 3 ans.

Il est cependant à noter qu’en zone tendue, l’augmentation de loyer ne peut dépasser la moitié de la différence entre la moyenne des loyers de référence et le loyer actuel du locataire.