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Déclaration d’impôts fonciers : profitez de conseils d’experts

Avec les changements majeurs attendus en matière de fiscalité et plus particulièrement avec l’arrivée du prélèvement à la source, nombre de bailleurs pourraient rencontrer des difficultés au moment d’établir leur déclaration de revenus fonciers. L’occasion de s’entourer d’experts et de mandataires immobiliers qualifiés.

Définition des revenus fonciers

Est défini comme revenu foncier toutes les sommes issues de loyers perçus par un propriétaire dans le cas d’une location d’un bien non meublé. Il peut alors s‘agir d’un logement habitable, d’un local professionnel etc. Les recettes provenant d’un investissement dans une société foncière ou dans un véhicule financier entrent également dans cette catégorie.

S’organiser pour déclarer ses revenus fonciers

Pour bien se préparer et bien s’organiser, il convient de réunir tous les documents indispensables à cette tâche. Il vous faut donc vous entourer des justificatifs relatifs aussi bien à vos revenus qu’à vos charges pour toute la durée concernée. Il est à noter que les locations vides doivent toujours être déclarées comme des revenus fonciers contrairement aux locations meublées qui entrent, elles, dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans chacun de ces cas, deux modes de déclarations sont alors possibles : le régime réel ou le micro-foncier.

Il faut ensuite calculer son revenu brut foncier annuel qui correspond en réalité à la somme de toutes les recettes nettes de charges que le propriétaire a reçu au cours de l’année. Les loyers sont donc ici à considérer comme « hors charges ».

Choisir son régime d’imposition des revenus fonciers

Lors de la déclaration des revenus fonciers, le propriétaire doit opter pour l’un des deux régimes, soit le réel, soit le micro-foncier, chacun étant soumis à certaines conditions.

Le régime micro-foncier est en effet plafonné à un revenu foncier total de 15 000 euros et offre un abattement de 30% sur sa base imposable ne soumettant que 70% de la somme totale au barème de l’impôt sur le revenu. Il impose également que le contribuable ne bénéficie pas d’une opération de défiscalisation (hors Scellier classique). Ce régime se montre très simple puisque contrairement au régime réel, il n’oblige pas le propriétaire à remplir une déclaration 2044, il suffit en effet de reporter les sommes concernées au formulaire classique 2042.

Le régime réel, lui, concerne systématiquement les revenus fonciers de plus de 15 000 euros mais peut également être choisi par la personne concernée librement au moment de la déclaration. Le contribuable concerné est ensuite contraint de conserver ce régime pour les trois années suivantes. Dans le cadre de ce régime, il est nécessaire de remplir en plus de la déclaration 2042, le formulaire spécial et dédié à ce cas particulier, le 2044 qui doit ensuite être ajouté à la déclaration de revenus.

Il faut ensuite calculer son revenu brut foncier annuel qui correspond en réalité à la somme de toutes les recettes nettes de charges que le propriétaire a reçu au cours de l’année. Les loyers sont donc ici à considérer comme « hors charges ».

Régime réel et programme de déduction fiscale

Dans le cas où le propriétaire bénéficierait d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale, il n’est pas rare de devoir remplir en plus une déclaration 2044 spéciale.

Pourquoi choisir librement le régime réel ?

Lorsque les conditions de revenus fonciers laissent le choix du régime au propriétaire, ce dernier se doit de s’intéresser à ses dépenses réelles et totales de l’année. Car le régime micro-foncier n’offrant un abattement que de 30%, il est parfois intéressant d’opter sciemment pour le système au réel.

Il est également à noter qu’avec ce régime réel, il convient de déclarer les loyers encaissés, mais aussi les éventuelles indemnités d’assurance loyers impayés ou vacance locative si le propriétaire en a touchés, les subventions et les indemnités éventuellement versées par un promoteur.

La déclaration foncière pour les locations meublées

Très proche du régime micro-foncier, le système de déclaration BIC (pour les revenus issus d’une location d’un bien meublé) fonctionne de la même façon. Pour y accéder, les revenus ne doivent pas dépasser 32 600 euros, et il offre un abattement fixe de 50%. Les sommes sont à reporter sur la déclaration 2042C.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Afin de déclarer le bon revenu brut foncier annuel, le propriétaire doit lui soustraire un certain nombre de charges. Dans le cadre du régime micro-foncier, il suffit alors d’intégrer l’abattement de 30%. Mais pour le régime réel, tout doit alors être soustrait par le propriétaire :

  • Dépenses liées à des réparations ou à l’entretien du logement.
  • Sommes dépensées par le propriétaire pour le compte de son locataire et qui sont toujours en attente de remboursement par ce dernier.
  • Frais de gestion locative ou de copropriété.
  • Régularisation annuelle de charges lorsqu’elle est en défaveur du propriétaire.
  • Frais d’assurance.
  • Intérêts d’emprunts etc.

 

 Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles.

C’est d’ailleurs le cas de la taxe d’ordure ménagère qui est à récupérer auprès du locataire, ainsi que des frais de publication d’annonces pour la mise en location, les frais de déplacements etc.

Prélèvement à la source : comprendre l’acompte mensuel

Avec cette grande réforme fiscale, les questions sont nombreuses. Mais ce qui est déjà connu de tous est la mise en place du versement d’un acompte mensuel ou trimestriel (selon ce que le propriétaire choisit) en guide d’impôts fonciers et calculé à partir d’un taux transmis au cours de l’année 2018 par l’administration fiscale.

Ce taux appliqué entre janvier et août 2019 sera ensuite revu à la hausse ou à la baisse entre septembre et décembre 2019 en fonction des revenus fonciers déclarés pour l’année 2018 (déclaration en mai 2019).

Encadré : un même taux quelle que soit la situation du couple

Contrairement à l’impôt sur le revenu, le taux de l’impôt foncier est le même pour chaque individu du couple et sans condition de revenus. Il intègre également les 17,2% de prélèvements sociaux.