Congé du locataire : quel préavis ? Quel formalisme ?

Quel que soit le contrat et le type de logement (vide ou meublé), le locataire reste libre de mettre fin au bail à tout moment et sans condition selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire, lui, est soumis à des obligations et n’est « protégé » que par le respect du préavis prévu au contrat.

Quel préavis au moment du congé du locataire ?

Il n’existe aucune durée minimale de location par le locataire. En théorie, ce dernier peut donc adresser sa décision de partir à son propriétaire dès le lendemain de la remise des clés. Il n’est alors soumis qu’au respect du préavis fixé par le contrat de bail. Selon la loi, ce préavis est alors de trois mois en location vide et d’un mois en location meublée.

Des préavis réduits pour certains logements vides

Dans les faits, de nombreuses conditions et situations permettent au locataire de bénéficier d’un préavis réduit dans le cadre d’une location vide. La loi ALUR datant de 2014 permet par exemple de réduire cette durée de 3 mois à un mois dans les zones dites tendues. Il s’agit de zones géographiques dans lesquelles on observe depuis quelques années une crise du logement (la liste des communes considérées comme tendues est disponible sur internet). Au départ limitée aux seuls baux signés après le 31/07/2014, cette loi s’applique désormais à tous les contrats de location en cours.

C’est également le cas lorsque le locataire doit déménager suite à l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation effective d’au moins un des locataires s’il s’agit d’un couple (sans condition de distance), d’une perte d’emploi ou d’une fin de contrat CDD (hors démission départ en retraite ou abandon de poste), ou d’un nouveau poste suite à une perte d’emploi, d’un problème de santé d’une personne de plus de 60 ans qui nécessite un changement de domicile (sur justification médicale), ou pour tous les locataires bénéficiaires du revenu minimal d’insertion ou du revenu de Solidarité Active.

Il existe également une possibilité de préavis réduit dans le cas où le locataire se verrait offrir un logement spécifique et lié à des conditions de ressources par exemple. Ce dernier doit alors justifier de ces conditions lors de l’envoi de la lettre recommandée. Et dans ce cas particulier, le logement attribué doit appartenir à un organisme HLM ou un bailleur respectant les obligations de logements-foyer de jeunes travailleurs ou du contrat de location-accession par exemple.

Le cas particulier de la perte d’emploi

Pour être utilisée comme motif valable, la perte d’emploi doit être antérieure à la demande de congé du locataire. Cette dernière doit également être proche de la demande de congé (maximum quelques mois) pour justifier un réel lien de causalité. En revanche, dans le cas d’un retour à l’emploi, le locataire peut donner congé plusieurs mois après sa perte d’emploi initiale. Les activités libérales ou commerciales ne sont pas concernées et ne peuvent en tirer parti.

Les formalités liées au congé du locataire

Même si le locataire est libre de donner son congé dès qu’il le souhaite, il est contraint de respecter un certain formalisme. Il doit donc informer son propriétaire de son souhait de quitter le logement occupé par courrier recommandé avec accusé de réception ou via une remise en main propre contre signature. Le délai du préavis ne court alors qu’à partir de la réception de la lettre par le bailleur ou son gestionnaire locatif.

S’il souhaite profiter d’un préavis réduit, il lui faut motiver sa demande avec des motifs précis et valables dès ce courrier. Attention, un mail, ou coup de fil ou un congé donné à l’oral n’a aucune valeur.

Le cas de la colocation

Lorsque le logement est occupé par plusieurs colocataires, plusieurs situations peuvent se présenter. Ces derniers peuvent donner leur congé ensemble ou séparément. Dans le cas où un seul d’entre eux informe de son départ, la location se poursuit avec les colocataires restants. Si une clause de solidarité a initialement été ajoutée au bail, alors celle-ci s’éteint automatiquement à l’arrivée d’un remplaçant ou après 6 mois. Sachez toutefois que si l’un des locataires bénéficie d’un préavis réduit à un mois, ce cas particulier profite ensuite à tous les autres membres de la colocation.

Le locataire peut réduire son préavis s’il trouve un repreneur

Si le locataire ne se trouve dans aucune des situations évoquées précédemment, il lui reste la possibilité de réduire son préavis en trouvant un repreneur, avec l’accord de son propriétaire et en en fixant les modalités par écrit. Il faut ensuite que le repreneur signe le nouveau bail avant la fin du préavis du locataire sortant.