Le loyer est initialement fixé lors de la première location du bien. Il arrive toutefois que le propriétaire souhaite l’augmenter en cours de bail ou lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Ces situations sont possibles mais soumises à des conditions précises.

Augmentation du loyer au cours du bail

Seule la présence d’une clause de révision du loyer dans le contrat de bail peut permettre au propriétaire bailleur de le majorer une fois par an. Cette augmentation peut alors intervenir à la date anniversaire de la signature du bail ou à la date choisie et mentionnée dans le contrat. Il est néanmoins nécessaire d’attendre une année révolue pour être autorisé à réaliser cette réévaluation. Si une telle clause n’a pas été prévue dans le bail, le propriétaire est contraint de demander le même montant de loyer que celui qui a été initialement conclu avec le locataire, et ce, durant toute la durée du bail. Il n’a aucun moyen de l’augmenter. 

Comment réévaluer le loyer ?

Le propriétaire n’est pas libre de choisir lui-même le nouveau montant du loyer. Depuis 2006, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui lui permet de calculer cette augmentation. Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE. Le bailleur doit alors s’y référer et ne peut appliquer une augmentation de loyer supérieure à la variation de cet indice.

Réévaluation du loyer : le cas particulier des travaux d’aménagement

Si aucune clause de réévaluation n’apparaît dans le contrat, seule la réalisation de travaux d’amélioration du bien peut permettre au propriétaire d’augmenter le montant du loyer au cours du bail. Il est toutefois nécessaire d’ajouter un avenant au contrat de bail ou de notifier cette intention de mener des travaux dans le contrat lui-même au moment de sa signature. Il est également indispensable que ces interventions améliorent considérablement la qualité du logement. Il ne peut s’agir de simples travaux d’entretien comme une mise en peinture des revêtements par exemple. L’augmentation du loyer doit ensuite être fixée en accord avec le locataire.

Augmentation du loyer lors du renouvellement de bail

Si le locataire quitte le bien, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer et l’imposer au prochain occupant. Mais là encore, des conditions doivent être respectées.

Comment réévaluer le loyer ?

Comme dans le cas précédent, le propriétaire doit s’appuyer sur l’indice de référence des loyers pour calculer l’augmentation autorisée. Il peut également estimer que son bien est sous-évalué et chercher à coller avec les prix du marché. C’est par exemple le cas si des travaux d’amélioration ont été menés. Cette réévaluation est cependant plafonnée à 15% du coût total des travaux (répartis sur les 12 prochaines mensualités). En l’absence de travaux, le propriétaire aura l’obligation de prouver que son bien est en-dessous du marché avec des références précises et des exemples de biens situés dans le voisinage. Ces dernières doivent correspondre à des biens similaires qui ont été loués récemment et dans les dernières années.

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Réévaluation loyer : le cas particulier des zones tendues

Dans certaines villes, comme Paris, Lyon ou Marseille, les prix des loyers sont déjà très élevés. Pour les logements dont l’étiquette énergétique est F ou G, vous ne pourrez pas augmenter le montant du loyer en cours de location comme lors du renouvellement de bail. De même, il existe dans ces zones, « l’encadrement des loyers ». Cela signifie que le propriétaire ne peut augmenter le montant du loyer au-delà du loyer de référence minoré par quartier et selon les critères du bien. Ce dernier est fixé par arrêté préfectoral.

Quelles sont les démarches de la réévaluation du montant du loyer ?

Le propriétaire doit informer son locataire de son intention d’augmenter le loyer 6 mois minimum avant la date anniversaire. Il doit lui faire parvenir un courrier recommandé avec accusé réception qui contient la proposition de révision. Cette dernière indique le nouveau montant ainsi que trois références de loyers de logements similaires situés dans la même zone géographique. Pour les zones tendues, ces références doivent être au nombre de 6.

La loi Alur prévoit désormais une prescription. Si le propriétaire n’a pas informé le locataire de son intention d’augmenter le loyer durant l’année, il ne peut plus ensuite le faire. Son oubli vaut renoncement pour l’année écoulée.

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