La loi impose à tous les propriétaires de proposer à la location des logements décents. Cette définition est fixée par décret et s’applique aussi bien aux logements vides que meublés, ayant pour destination d’être occupés au titre d’une résidence principale, et ce, durant toute la durée d’occupation. Voici les caractéristiques de cette législation.
Quelle est la surface minimale d’un logement décent ?
Pour être considéré comme décent, un logement loué doit disposer d’une pièce principale d’une surface habitable au minimum égale à 9m2. Sa hauteur sous plafond doit également être de 2,20 mètres au minimum. Si vous préférez calculer cette obligation en termes de volumes, sachez que la pièce principale du logement doit être au moins égale à 20m3.
Bon à savoir : seule la surface de 9m2 est obligatoire
Bien que le décret prévoie le calcul du volume, en cas de litige entre un locataire et un propriétaire, seule la surface minimale de 9m2 habitable est retenue. Mieux vaut donc ne louer que les biens qui atteignent cette surface minimum.
Comment calculer cette surface minimale ?
Si votre bien à louer est de petite taille, soyez particulièrement attentif au calcul de sa superficie. Sachez que la surface habitable correspond à la surface de plancher construite, c’est-à-dire celle que vous mesurez après déduction des zones occupées par des cloisons, des murs, des portes, des fenêtres, des marches d’escalier, etc. En ce qui concerne le volume habitable, vous pouvez le calculer en multipliant la surface habitable par la hauteur sous-plafond.
Vous ne devez toutefois pas inclure certaines pièces du logement. C’est le cas des combles non aménagés, des sous-sols et des caves, des parkings et des garages, des terrasses et des balcons, des remises ou des vérandas. Pour être considérées comme habitables, les pièces doivent bénéficier d’au minimum 60% de parois vitrées dans une habitation collective et au moins 80% de parois vitrées si le logement est individuel. De même, les surfaces dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80m ne peuvent pas être retenues.
Les obligations en matière de confort
Le logement est considéré comme décent s’il offre au locataire un confort minimum. Le propriétaire doit, par exemple, s’assurer depuis 2018 que le bien répond à des critères de performances énergétiques. Son étanchéité à l’air doit être suffisante et l’aération doit fonctionner pleinement. Le logement doit également assurer la sécurité et la bonne santé de ses occupants via différents points :
- Le gros œuvre doit être en parfait état. Tout comme les menuiseries qui ne doivent pas permettre à l’eau de s’infiltrer.
- Les garde-corps, escaliers, balcons, etc. doivent présenter des garanties de sécurité et être dans un état conforme à leur usage.
- Les installations de gaz et d’électricité doivent répondre à des normes de sécurité.
- L’air doit pouvoir être régulièrement renouvelé via la ventilation.
- Les pièces de vie (séjour et sommeil) doivent permettre au locataire de bénéficier d’un éclairage naturel suffisant. Elles doivent également disposer d’une ouverture ou d’un volume vitré.
- L’étanchéité des ouvertures et menuiseries doit être suffisante pour limiter les infiltrations d’air.
- Les cheminées doivent être équipées de trappes.
Bon à savoir : la législation devient plus stricte en matière de performances énergétiques en 2025
A partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. Les classés F seront ensuite concernés en 2028 et les classés E à partir de 2034.
Que risque le propriétaire qui ne répond pas à ces exigences ?
En cas de non-respect de cette législation, le bailleur s’expose à des poursuites de la part de son locataire. Ce dernier, ne pouvant pas toucher ses allocations logement, peut obliger le propriétaire à engager des travaux. S’il s’agit du non-respect de la surface minimum, le locataire peut demander et obtenir une compensation financière.