Vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété ? Vous connaissez sans doute les modalités de jouissance des parties communes (hall, escalier, cours etc.). Qu’en est-il exactement des parties communes à jouissance exclusive ? Véritable cas particulier, méritant toute votre attention, surtout si vous destinez ce bien à de la location.
Que sont les parties communes à jouissance exclusive ?
Avec un terme assez opaque, il n’est pas toujours facile de définir clairement ces espaces. Ils sont pourtant assez fréquents et concernent de nombreux propriétaires et locataires. Il s’agit d’espaces communs à la copropriété dans lesquels existent des aménagements personnels. On les retrouve le plus souvent au niveau des balcons, des cours, des jardins ou des toits-terrasses. Une accessibilité limitée y est souvent liée. Vous êtes le seul copropriétaire à pouvoir y accéder ? Il est donc logique que vous jouissiez de ce droit d’usage.
De quel droit d’usage disposez-vous dans ces espaces ?
A mi-chemin entre le privé et le collectif, ces espaces vous ouvrent des droits de jouissance mais en aucun cas un droit de propriété. Seul un simple droit d’usage vous est accordé, le « droit de jouissance exclusif ». Il peut être à la fois être attribué à un ou à plusieurs copropriétaires et à la fois être temporaire ou permanent.
Comment est attribué ce droit de jouissance exclusif ?
Ce droit de jouissance exclusif d’une partie commune est le plus souvent prévu dans le règlement de copropriété. Mais il peut également être décidé lors d’un vote réalisé durant une assemblée générale. Il lui faut alors être voté à la double majorité (dite majorité de l’article 26). Cette double majorité est équivalente à la majorité des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Si dans votre immeuble, les lots sont répartis en 10 copropriétaires, il est alors nécessaire que la décision soit votée par au moins 6 d’entre eux pour que le droit de jouissance exclusif soit accordé. Si ce nombre n’est pas atteint, il est ensuite possible d’en réaliser un second à majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. La proposition doit cependant recevoir l’approbation de la moitié des copropriétaires (représentant au minimum un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires). Ce droit est alors soumis à un vote simple. Il peut ainsi plus facilement obtenir la majorité.
À qui est attribué ce droit ?
Une fois voté, ce droit de jouissance exclusif d’une partie commune est accordé soit à un propriétaire nommé soit à un lot. Dans le premier cas, ce droit ne peut être transmis et s’éteint avec la vente du lot ou la mise en location. Dans le second cas, il est plus permanent et se transmet avec le bien lors d’une vente ou d’une succession.
Les autres copropriétaires et le syndic ne peuvent plus alors y accéder (à moins d’obtenir l’autorisation d’un juge).
Quelles sont les conditions d’utilisation de ces espaces ?
Bien que vous puissiez en jouir seul, ces espaces restent soumis aux règles de la copropriété. Vous devez donc respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances pour votre voisinage. De même, il ne vous est pas possible d’installer des aménagements de taille et de réaliser des travaux sans obtenir au préalable l’accord des autres copropriétaires. Seul les petites installations sont possibles (bac à fleurs, mobilier de jardin etc.).
Sachez également que le règlement de copropriété peut alors prévoir que les frais d’entretien spécifiques de cette partie sont à votre charge, si vous êtes le bénéficiaire de ce droit de jouissance (entretien de la pelouse, des arbres et arbustes etc.). Cependant, les dépenses liées à la façade et au gros œuvre restent à la charge de l’ensemble des copropriétaires.
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