Vous venez d’investir dans l’immobilier et cherchez à réussir votre mise en location ? Facile ! A condition de savoir à quoi vous attendre et à vous entourer des bonnes personnes. Car une série d’obligations s’impose à vous, que votre bien soit vide ou meublé.

 

Votre logement doit être en bon état

 

 

Bien que logique, cette obligation est soumise à un texte de loi, celui du 6 juillet 1989. Car le bien proposé à la location doit être « décent » au regard de la loi. Selon ce texte, il ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doit se présenter en bon état d’usage et de réparation.

 

Avant de le proposer à la location vous devez donc vérifier qu’il n’est pas vétuste et remplacer si besoin les sols et les peintures. S’il est meublé, les équipements de base doivent être présents et utilisables. C’est le cas de la literie, d’un système d’occultation des fenêtres dans les chambres, d’un four ou d’un micro-onde, d’un réfrigérateur, ainsi que d’ustensiles et vaisselle de cuisine et de table et chaises.

 

 

Le saviez-vous ? La surface minimale habitable est de 9 mètres carrés pour une hauteur sous plafond de 2,20 mètres (soit un volume de 20 mètres cubes).

Vous devez présenter à votre locataire différents diagnostics obligatoires

 

Si votre bien a plus de 15 ans, il est nécessaire de procéder à la réalisation de 6 diagnostics obligatoires :

 

  • Un état des servitudes risques et d’information sur les sols (Esris),
  • Une performance énergétique (DPE),
  • Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP),
  • Un état de l’installation intérieure d’électricité,
  • Un autre pour le gaz,
  • Et un diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997.

 

Pour un immeuble plus récent, seuls deux diagnostics sont obligatoires : l’Esris et le DPE.

 

 

Vous devez opter pour un montant de loyer juste

 

Le choix du loyer est libre lors de sa première location ou si le bien est inoccupé depuis plus de 18 mois. Pour le déterminer, il convient de prendre en compte un certain nombre de critères. Et parmi eux, la localisation du bien est déterminante. S’il est bien placé, non loin des commerces, des écoles et des transports, le montant du loyer pourra être légèrement plus élevé que ceux du reste du secteur. De même, une bonne performance énergétique justifiera une hausse comparativement aux autres biens du marché.

 

 

Le saviez-vous ? En zone tendue, le loyer peut être plafonné dès la première location.

Ne vous trompez pas sur le montant des charges

 

L’autre poste de dépense pour votre locataire est celui des charges liées au logement (charges de copropriété s’il s’agit d’un appartement et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM). Pour un bien vide, elles sont alors calculées au réel et provisionnées chaque mois avec le paiement du loyer. Mieux vaut alors ne pas se tromper afin de n’avoir pas à réclamer au locataire une forte somme en fin d’année. Il pourrait lui être difficile de la payer.

 

 

Le saviez-vous ? En location meublée on établit plutôt un forfait de charges. Dans ce cas, il n’y a pas de régularisation possible en fin d’année.

 

Rédigez une annonce attractive et précise

 

Afin de vous éviter des visites successives et inutiles, soyez le plus précis possible dans votre annonce. Inscrivez alors :

  • Le montant du loyer et des charges,
  • La localisation précise du bien et l’étage auquel il se situe,
  • Sa surface totale,
  • Son orientation et le nombre de pièces,
  • La présence d’une cave, d’un ascenseur, d’une place de parking etc.

Pensez également à ajouter plusieurs photos de qualité.

 

Organisez votre visite puis sélectionnez votre nouveau locataire

 

Pour gagner du temps, indiquez avant chaque visite que vous souhaitez récupérer l’ensemble des documents nécessaires à l’étude de leur dossier à la fin de chaque visite (pièce d’identité, attestation de domicile, justificatifs d’activité professionnelle etc.). Cela vous permettra ensuite de sélectionner le locataire le plus solvable.

 

 

Rédigez le contrat de bail

 

Véritable engagement entre votre locataire et vous, le contrat de bail doit être rédigé avec soin. Mieux vaut d’ailleurs en confier la rédaction à un professionnel pour ne commettre aucune erreur.

Sachez cependant si vous souhaitez le rédiger seul que certaines mentions sont obligatoires. C’est le cas du montant du loyer et des charges, de celui du dépôt de garantie, des modalités de révision du loyer et de paiement du loyer etc.

 

Effectuez l’état des lieux à la remise des clés

 

Le jour de l’entrée dans le logement, indiquez le plus précisément possible l’état du bien. Réalisé conjointement avec le locataire, ce document doit être le plus précis possible. Vous pouvez d’ailleurs y ajouter des photos pour plus de sécurité et les envoyer sans attendre au locataire par mail (la date d’envoi fera foi). Vous pouvez également faire appel à un mandataire immobilier ou à un huissier pour plus de sûreté.