Avec des taux d’emprunt au plus bas, le marché immobilier 2019 se poursuit avec le même dynamisme qu’en 2018, même s’il enregistre un léger recul. Il est même à noter que les durées d’emprunt s’allongent considérablement tandis que les taux d’apport n’ont jamais été aussi bas. Une conjoncture très favorable à la bonne forme du marché immobilier.
Une hausse des prix tassée sur l’année
Tout comme pour 2018, les spécialistes s’attendent à un lissage de l’augmentation des prix de vente pour l’année 2019, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. L’augmentation sera donc douce et progressive, ce qui permettra aux ménages de continuer à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
On observe d’ailleurs un changement de comportement des acheteurs qui semblent s’éloigner de plus en plus de la spirale haussière des prix des grandes agglomérations. Ces derniers semblent plus enclins à s’éloigner de ces zones, entrainant alors un ralentissement des hausses de ces grandes villes mais favorisant le marché immobilier de province ou de banlieue (en ce qui concerne les plus grandes agglomérations). Cependant, en zone rurale, de nombreux biens ne trouvent pas preneur et le marché reste très disparate entre grandes villes et zones plus éloignées.
Le marché immobilier du neuf en 2019
Pour ce qui est du neuf, on note un recul du nombre de construction pour l’année 2018 (un peu moins de 5% en moins). Une tendance qui semble se confirmer pour 2019 avec un premier trimestre dans la même veine. Cela laisse donc à penser que 2019 sera marquée par un net recul des transactions dans ce secteur, s’accompagnant sans doute de quelques tensions sur les prix de vente. Car ce ne sont pas les clients qui manquent, mais bel et bien les produits disponibles sur le marché.
Le foncier neuf se fait en effet de plus en plus rare et donc de plus en plus cher (coûts de construction plus importants, refus de permis de construire ou retards sur leur validation etc.). Une situation qui pourrait perdurer jusqu’aux prochaines élections de 2020, après lesquelles un rebond devrait être observé. Seule l’arrivée de la loi ELAN en 2018 pourrait enrayer ce phénomène en facilitant l’accès à la construction, même si ses effets ne se font pas encore réellement sentir.
les prix progressent mais de moins en moins vite
Si le marché du neuf se montre tendu et entraine donc une progression des prix, ces derniers n’augmentent plus aussi vite. Car les dernières mesures du gouvernement ne sont pas forcément toujours favorables à ce secteur. La limitation du prêt à taux zéro aux zones les plus tendues en est un bon exemple. Car seuls ces périmètres seront alors concernés, bien qu’ils ne soient pas les plus recherchés.
Le marché immobilier de l’ancien en 2019
Tout comme pour le neuf, le marché de l’ancien pourrait subir un léger ralentissement en 2019, mais pas pour les mêmes raisons. On attend même une chute d’environ 5% en volume de transaction sur cette période. Cette baisse devrait alors entrainer une modération progressive des prix de vente.
Mais contrairement au marché du neuf, ce n’est alors pas la province qui devrait s’en sortir le mieux. Les experts estiment en effet que Paris et l’île de France devraient ici sortir leur épingle du jeu et permettre à nouveau aux ménages d’investir dans l’immobilier. Il faut dire que les prix atteints ces dernières années limitaient l’accès à la propriété et encourageaient plutôt les investisseurs recherchant des revenus locatifs. Avec la loi ELAN (et plus particulièrement ses dispositions sur l’encadrement du prix des loyers) mais aussi avec les précautions prises pour limiter le phénomène de location saisonnière, Paris et sa proche banlieue permettent à nouveau aux habitants d’investir dans l’ancien.
Des taux au plus bas
Bien que les taux d’emprunt soient intimement liés à la bonne santé du marché immobilier et aux ventes, on observe là aussi un ralentissement. Car ces derniers, déjà au plancher depuis de nombreux mois ne connaitront pas de nouvelle baisse dans l’année. Les conditions d’octroi de ces prêts en revanche, risquent elles, de devenir moins favorables en 2019, ce qui explique en partie ce phénomène de ralentissement. Car avec des taux autour de zéro et des durées de remboursement allongées, les banques ne disposent plus d’autres leviers d’amélioration de financement et pourraient devenir plus sélectives en matière de profils d’emprunteurs retenus afin de limiter leurs risques.
Le marché locatif risque un remaniement
En 2019 (et déjà en fin d’année 2018), on note également un recul des achats immobilier en vue d’un investissement locatif. Car les dispositions de la loi ELAN sur l’encadrement des loyers des locations classiques par les collectivités (pour une durée de 5 ans sur leur territoire) semblent décourager certains bailleurs. La plupart d’entre eux préfèrent donc attendre 2020 et les futures élections pour investir ou non, selon les mesures annoncées à l’issu des élections.
Vers un ralentissement général pour 2019 ?
Alors que 2017 était une très bonne année pour le secteur de l’immobilier, 2018 et maintenant 2019 semblent afficher un ralentissement. Il pourrait également en être de même pour 2020 si la tendance se poursuit. On s’attend en effet à une baisse de régime pour les prochains mois, en restant tout de même sur un niveau très satisfaisant.