La création d’une SCI (Société civile immobilière), en vue de louer un bien permet d’investir à plusieurs dans un projet immobilier locatif. Cette forme de société est très attractive. En effet, elle permet aux associés d’augmenter leurs capacités d’investissement. Elle permet également de mutualiser les charges afférentes à la gestion et à l’entretien du bien. Elle permet encore de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, de diminuer le montant des impôts dus par les associés. Enfin, de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Une solution et une fiscalité avantageuses
Lors de la création d’une SCI, chaque associé effectue un apport au capital en fonction de ses capacités financières. Chacun obtient, en contrepartie, des parts sociales de la SCI. Le fait d’être plusieurs à investir, permet d’augmenter ses capacités d’investissement. Ainsi, d’acheter un bien que l’on ne pourrait pas acquérir seul. Louer via une SCI peut se révéler particulièrement rentable si elle génère des revenus importants. Les associés d’une SCI peuvent également bénéficier de régimes fiscaux avantageux, tels que le dispositif Robien classique ou le dispositif Borloo neuf.
Une relation bailleur/locataire apaisée
Louer sous le statut de SCI permet d’avoir des relations plus simples avec ses locataires. En effet, le contrat de location se fait entre la SCI et le locataire, par conséquent, toutes les décisions seront prises par l’assemblée, et non par une personne. Cela permet de renvoyer une image plus sérieuse des propriétaires.
Une crédibilité renforcée auprès des banques
Créer une SCI pour louer, donne la possibilité de réunir des capitaux et des moyens dans le but d’augmenter de manière conséquente la capacité financière des associés. Un investissement immobilier réalisé par le biais d’une SCI permet également aux associés de simplifier l’obtention de prêts bancaires. En effet, les banques sont généralement plus disposées à accorder un crédit à une société disposant d’un capital et dont les associés sont tenus du passif social de manière illimitée, au prorata de leur participation au capital.
Location de logements nus ou meublés en SCI : règles d’imposition
Dans le cas d’une location d’un bien immobilier vide, les associés de la SCI payent l’impôt en fonction de leur quote-part dans la société. Ils sont imposés au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct. Pour une SCI et une location meublée, les loyers perçus sont alors qualifiés de commerciaux. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
À noter : si la SCI propose à la location à la fois des logements meublés et non meublés, tant que les recettes de la location meublée ne dépassent pas celles de la location nue dans la limite de 10 %, l’administration tolère que la SCI ne bascule pas à l’impôt sur les sociétés.
Cas particulier : SCI et location saisonnière
Depuis le 28 décembre 2012, le Conseil d’État a établi qu’une location saisonnière, ou la mise en location d’une résidence secondaire réitérée chaque année devait être considérée comme une activité de location meublée habituelle. À ce titre, la SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. En revanche, une location ponctuelle et de courte durée permet à la SCI de conserver le régime de l’Impôt sur le revenu.
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