Que vous veniez d’acheter un bien pour un investissement locatif ou que vous soyez entre deux locations, la question du prix du loyer est cruciale. Ce dernier doit vous permettre de couvrir vos charges, tout en correspondant au marché immobilier concerné. Il est également important de savoir comment augmenter le montant du loyer entre deux locataires et dans quelles conditions cela vous est possible. Autant de questions qui méritent quelques éclaircissements.
Conseil n°1 : Vérifiez si le logement est en zone tendue
Dans certaines villes de France, comme à Paris par exemple, le marché locatif est dit tendu. Les prix des loyers y sont élevés et la loi prévoit alors de les plafonner. Vous devez donc vous renseigner et vérifier si votre bien est concerné. Si c’est le cas, et qu’il s’agit d’une relocation, vous n’êtes pas libre de modifier le montant du loyer entre deux locations. Il est ici obligatoire de tenir compte du précédent montant. De même, la Loi Elan de 2018 vous contraint parfois à ne pas dépasser un « loyer de référence majoré ». Il s’agit d’une somme au mètre carré qui est définie par quartier et par type de bien. C’est par exemple le cas à Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille.
Bon à savoir : À Paris, le montant des loyers de référence est publié chaque année avant le mois de juillet. Il concerne ensuite toutes les locations signées depuis le 1er juillet de l’année concernée. A Lille, c’est au mois de janvier que ces montants sont connus.
Si votre bien ne se situe pas en zone tendue, vous êtes libre de fixer le loyer. Une exception peut également être faite si vous prouvez que le montant précédent était largement sous-évalué. Il est alors possible de l’augmenter afin qu’il atteigne les prix du marché.
Conseil n°2 : Réalisez des travaux
Vous venez de rénover le logement proposé à la location ? Vous pouvez en augmenter le loyer, et ce, même s’il se situe en zone tendue. En justifiant cette augmentation par l’amélioration du bien (au niveau énergétique par exemple), la loi vous permet de faire une exception. Le fait de réaliser des travaux vous permet également de valoriser votre bien. Il sera plus facile de trouver un locataire et de le louer plus cher que le marché (s’il n’est pas situé en zone tendue).
Conseil n°3 : Tenez compte de l’offre et de la demande
Lorsque le bien n’est pas situé en zone tendue, vous êtes libre de fixer le montant du loyer. Pour autant, il convient de tenir compte du marché et de l’offre et la demande. Positionner votre bien trop haut est parfois un mauvais calcul. Vous risquez de voir les locataires se succéder, entraînant parfois des vacances locatives. Pire, vous aurez sans doute à faire face à des loyers impayés.
Conseil n°4 : Fixez un loyer « juste »
Afin de déterminer le « bon » loyer, intéressez-vous aux prix pratiqués dans le même quartier et pour le même type de biens. Tenez alors compte de différents critères :
- Le logement est-il loué vide ou meublé ? Pour un bien meublé, le prix est généralement plus important.
- L’état général du logement est-il satisfaisant ? Venez-vous de le rénover ? Propose-t-il un haut niveau de performances énergétiques ? Si c’est le cas, cela vous permettra de le valoriser et de fixer un loyer assez élevé.
- Votre bien dispose-t-il de parties privatives comme une terrasse, un balcon, une cave ? L’immeuble est-il équipé d’un parking, d’un ascenseur, etc. ?
N’hésitez pas non plus à consulter les annonces des autres biens mis en location. Vous pourrez ainsi fixer plus facilement un prix adapté au marché actuel.
Conseil n°5 : Investissement locatif ? Attention aux plafonds de ressources !
Au fil des années, de nombreux programmes d’investissement ont permis à des propriétaires d’investir dans l’immobilier. En échange d’avantages fiscaux, ces derniers se sont engagés à louer pour plusieurs années le logement. L’idée ? Permettre de développer l’offre locative dans des zones de forte demande. Pour autant, vous n’êtes pas ici, libre de fixer le montant du loyer. Vous devez respecter des plafonds et choisir vos locataires selon leurs ressources. Il est donc important de bien vous renseigner avant de placer le bien en location.