Vous venez d’acheter un bien dans le but de profiter d’un investissement locatif ? Il vous faut déterminer au plus vite le montant du loyer et des charges liées à l’occupation de votre logement. De ses sommes dépendent à la fois votre rentabilité mais aussi l’attractivité de votre bien.

Pour cela, vous devez fixer le montant du loyer à une valeur juste, qui tienne à la fois compte de vos dépenses mais qui soit également conforme aux lois et aux règles liées à l’encadrement des loyers lors des relocations. Nous vous proposons donc de faire le tour de la question.

 

Quel loyer pour une première location du logement ?

La loi offre une relative liberté au moment de fixer le montant du loyer de votre bien. S’il s’agit d’un logement qui n’a encore jamais été loué ou qui a été inoccupé durant les 18 derniers mois, vous êtes libre de choisir la somme qui vous convient. Soyez néanmoins conscient de la loi de l’offre et de la demande. Cette dernière imposera d’elle-même une fourchette à respecter si vous voulez louer rapidement votre bien.

Si ce dernier se situe dans une zone où le marché locatif est tendu et dans laquelle peu de biens sont disponibles alors que la demande est très forte, il est possible de fixer un prix élevé. Vous profitez alors de la situation qui est ici à votre avantage. Dans le cas contraire, si l’offre est très importante dans votre zone géographique, il sera sans doute nécessaire que vous optiez pour un montant en deçà du marché.

Mais attention ! Un loyer surestimé peut également présenter son lot de contraintes. Il est possible d’avoir de mauvaises surprises. Le risque d’impayés de loyer est ici plus grand. Sans compter que vous risquez de voir vos locataires se succéder après de courtes périodes de location et donc de souffrir de vacance locative.

 

Fixer le loyer en fonction du marché

La meilleure méthode pour fixer le montant de son loyer est sans aucun doute d’étudier de près le marché dans lequel le bien se situe. Soyez donc en alerte et parcourez les différentes annonces proposées pour des biens similaires par les autres bailleurs et les agences. A la lecture de ces dernières, vous pourrez alors évaluer au plus juste le montant que vous pouvez espérer récupérer pour le loyer de votre bien.

 

Les différents critères qui peuvent vous aider à fixer le montant du loyer

Bien que la position géographique du bien soit déterminante au moment de fixer le loyer, d’autres critères sont également à considérer :

  • La superficie du logement et son nombre de pièces à vivre.
  • L’état général du bien, les éventuels travaux récents qui y ont été réalisés et son niveau de performance énergétique.
  • La présence de services annexes tels qu’un ascenseur, un gardien, une cave, un parking, une terrasse, un jardin etc.
  • Et enfin si le bien est loué meublé. Dans ce cas présent, le loyer peut alors être plus élevé qu’en présence d’une location vide.

 

Le cas particulier de l’encadrement des loyers

Dans certaines zones et villes françaises, le marché immobilier locatif est tendu. Si le propriétaire a le droit de fixer librement le montant de son loyer lors de la première mise en location, il est ensuite tenu de ne pas l’augmenter dans le cas d’un changement de locataire.

Il existe également une taxe particulière aux petites surfaces (moins de 14 mètres carrés et loués pour une durée de 9 mois minimum dans les zones A et Abis du dispositif Scellier). Son montant varie entre 10% et 40% du montant des loyers perçus sur une année, selon le prix du loyer au mètre carré.

Il devient donc compliqué pour un propriétaire d’augmenter le prix du loyer de son bien entre deux locataires. Seul une légère hausse est tolérée, à condition qu’elle suive l’indexation et l’indice de référence des loyers de l’Insee, publié tous les trimestres.

Seule la réalisation d’importants travaux dans le logement peut lui laisser un plus grand champ de manœuvre. Mais il lui faut engager une somme au moins égale à la moitié des sommes perçues lors de la dernière année de location pour pouvoir augmenter le montant, tout en restant tout de même sous la limite de 15% d’augmentation.

 

Quel montant de loyer pour un changement de locataire ?

Si le logement n’est pas situé dans une zone tendue, le propriétaire est alors libre de modifier le montant du loyer entre deux locataires. Il en va de même si le bien est resté inoccupé pendant une période de 18 mois ou plus.

 

Comment fixer le montant des charges locatives ?

Lors de la mise en location de votre bien, vous devez également fixer le montant des charges locatives provisionnées qui y sont rattachées. Comprenant les dépenses courantes du logement et des communs, ces dernières doivent tenir compte de charges revenant au locataire :

  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
  • Le coût de l’entretien des parties communes (produits d’entretien, coupe des arbres et entretien courant des extérieurs etc.)
  • Le coût du fonctionnement des parties communes (électricité, changement des ampoules de l’éclairage etc.)

 

La régularisation annuelle permet d’en ajuster le montant

Le locataire provisionne chaque mois une somme allouée au financement de ces différentes charges. Il revient ensuite au propriétaire ou à l’agence gestionnaire de procéder à une régularisation de la somme totale grâce à un décompte de charges. Si les sommes payées ne couvrent pas la totalité des dépenses, le locataire devra alors s’acquitter de la différence. Dans le cas contraire, il sera remboursé du trop payé.

 

Pour plus d’informations, notre gestionnaire locative vous répond !

 

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