Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les frais divers payés par un propriétaire. Elles peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement auprès de son locataire. Les charges payées par le propriétaire ne sont pas toutes récupérables et ne s’effectuent pas toujours de la même manière. Il donc est important de comprendre leur méthode de calcul ainsi que leur fonctionnement.
Quelle est la liste des charges locatives ?
La liste des charges locatives est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle est limitative : les charges qui n’y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire. Cette liste comprend plusieurs catégories :
- Eau froide, eau chaude, électricité, chauffage
- Entretien et petites réparations des parties communes (intérieures et extérieures)
- Enlèvement des ordures ménagères, assainissement
- Fonctionnement, entretien de l’ascenseur
- Un pourcentage des salaires du concierge, si celui-ci effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles
Charges forfaitaires ou provision pour charges ?
Le locataire peut s’acquitter des charges locatives de deux manières :
- Une provision pour charges : on parle également de charges dites « au réel ». Le locataire verse chaque mois une provision de charges. Le propriétaire bailleur calcule la part des charges récupérables auprès de son locataire, puis établit un budget prévisionnel pour l’année à venir. La somme obtenue est divisée en 12 : le montant obtenu représente la somme que le locataire devra verser chaque mois en plus de son loyer. Le propriétaire procède à une régularisation chaque année.
- Des charges au forfait : le propriétaire fixe le montant des charges dans le contrat de bail. Ce montant n’est pas modifiable et ne donne droit à aucune régularisation.
Selon le type de location, vide ou meublée, il n’est pas toujours possible de choisir la méthode de calcul des charges. Si le logement est vide, les charges doivent être calculées au réel (sauf dans le cas d’une colocation ou d’un bail mobilité où le choix est possible). Si le logement est meublé, les deux options sont alors possibles.
La régularisation des charges
Si la méthode de calcul retenue est celle de la provision pour charge, le propriétaire doit effectuer une régularisation chaque année. Cela permettra d’ajuster les versements du locataire sur les dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit adresser le décompte des charges à son locataire. Ce décompte doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent. Il doit aussi préciser la manière dont elles sont réparties entre les locataires, lorsqu’il s’agit d’un immeuble collectif. Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Dans le cas où le montant provisionné est supérieur au montant réel des charges locatives, le bailleur doit alors rembourser le trop-perçu au locataire. Si la provision est insuffisante, le propriétaire bailleur peut réclamer le complément à son locataire, et peut également réajuster la provision à la hausse pour l’année suivante.
Pour tout savoir sur les charges locatives, notre gestionnaire locative vous répond.
